xx年对于xxxxxxx来说是成长和壮大的一年，也是自我加压、探索的一年。在公司领导的关心和支持下，以科学发展观为指导，紧紧围绕公司“二次创业”目标任务为工作核心，积极履行工作职责，认真落实公司xx年工作安排，通过xxxxxxx全体干部员工艰苦不懈的努力，圆满完成了公司下达的各项工作任务，尤其是在xxxxxxx项目工程建设、前期物业管理的全面介入中跟踪服务，理顺了xxxxxxx项目后续工程建设管理工作，完善了管理制度，初步达到了 “工程程序化、操作规范化、管理科学化”，抓安全管理、文明施工，使项目管控工作逐步走上规范化的轨道，为项目工程建设任务全面完成打下了良好的基础。现将xx年工作总结
一、诠释物业服务理念，从“被动管理”到“主动服务”的转变
xxxxxxx自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“个性化、人性化、亲情化”的全新服务理念。xxxxxxx在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的一种精神一直在沿伸，以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，成本过高等问题。进一步加强完善各种规章制度建设，提高xxxxxxx的运作效率，努力把xxxxxxx运作成公司最有竞争力的品牌。
二、加强物业服务质量管理，认真做好各项费用代收、收缴工作
在现有的xxxxxxx人力资源、配套设施设备条件下，强化服务理念，提高物业服务质量，完善配套设施设备，认清经济效益与其服务质量是相辅相成，密不可分的辩证关系。以良好的服务质量促进物业费收缴工作的顺利进行。
（一）强化服务意识与服务态度
强化服务意识改善服务态度具体表现在：1、热情、耐心地接待业主的投诉，做到有记录，有答复，有反馈。2、报修及时，维修到位。3、工作中做到四不：即不可以无笑容，不可以发脾气，不可以说不管，办事不拖拉。经过xxxxxxx全体员工的不懈努力，小区业主由开始的怀疑、不信任、对立的情绪，转为对我们工作的理解与支持，并与xxxxxxx的员工们建立了良好的沟通桥梁，这是对我们工作真诚服务的回报，也是对我们工作给与的肯定。
（二）注重提高物业管理的服务质量，从滴点小事做起，用真心付出赢得住户的理解、支持。xxxxxxx在具体工作中注重提高管理服务的态度和质量，对家属院住户反应的各种大小问题都能认真对待，如路灯不亮、水管漏水、下水不通、暖气不热的问题“急住户所急、想住户所想”及时为住户上门进行维修处理，为住户解除后顾之忧，得到了住户的肯定，虽然这些工作的开展是物业管理中滴滴点点的小事，但这些工作温暖了住户的心，赢得了住户的理解支持，为收费工作的顺利开展打下了良好的基础。
（三）、租赁经营工作是物业各项工作的重中之重，充分发挥部门全体职工作用，降低空房出租率，发动职工通过对房屋出租市场调查，确定合理的出租价格，同时结合自身的现有条件，为客户提供较为完善的配套设施和良好的服务，积极推动闲置房出租，使租赁经营更加合理规范运行。通过进行以上耐心细致的工作，xx年度完成了各项收缴任务。
（四）各项考核指标的完成情况xxxxxxx全年完成租赁收入190325元（含一楼铺面预缴的xx年的租费76000元）全面完成了租赁收入任务。
2、xxxxxxx全年支出电费328809元，xxxxxxx全年收回租赁户和住户电费计220205元,公司办公区域、家具城、家属院、市场公共照明电费及电损计108604元，
3、xxxxxxx全年水费支出89102元，全年共收回租赁户和住户水费46036 元，全面完成了公司的水费考核指标，
4、xxxxxxx截至xx年十二月31日收回租赁户、住户暖气费共计327844元，不含xxxxx购物中心暖气费107000元，已交供热公司暖气费241526元，尚欠供热公司暖气费286925元，其余暖气费正在清收之中。完成了公司下达的全年水、电、暖、房租收缴任务。
（五）做好住房公积金的管理工作，xxxxxxx能根据职工增资标准及时调整职工交纳的公积金，并每月及时通知财会科按时上报，保证了职工的利益。
（六）对家属区及办公楼的卫生包干到人，专人负责，要求每天打扫，并能定期进行检查，对发现的问题能及时批评教育，对卫生死角要求定期打扫清理，力争创造一个清洁美好的工作生活环境。
（七）节能降耗，在设施的运行及维护中对公共电气设备、设施进行全面摸底排查，强化对细节的管理，找出节能降耗的办法，对需要且能够改进的设备、设施作出改造、并提出了合理化的建议，如：改变商场灯具控制方式，在保证整体照明需要前提下，办公区、市场路灯根据季节、天气长短进行随时调整开关灯的时间，已达到节约用电的目的，
三、以科学合理预算为依据，以质量为保证，完成日常的维修、维护、改造工作
在工程改造维修工作中xxxxxxx工作人员能牢固树立“节约就是效益”的观念，无论大小维修改造项目都能坚持“合同约定、预算把关、集体决定、现场检查、质量保证、最低费用、确保安全”这样一个标准，并要求承包方在施工中施工材料到场后必须报xxxxxxx人员现场验收方可安装，所有材料必须有出厂合格证，并按要求进行复试，对不合格材料坚决不能使用，每一道工序完成后必须报工作人员验收后方可进入下一道工序，在工程进度上能积极督促施工单位加班加点、保质保量，尽快完成任务，确保改造维修工程按期完成。完成全年的维修、改造项目有：
（一）完成xxxxx棉花储备专用仓库的后续改造，按照中储棉总公司关于棉花储存对仓库硬件设施的要求，改造项目有：1.对大库4500余平米的屋面进行整体sbs的更换，达到了库房的防水要求。2.对大库用彩钢板防火材料均等分隔成三断四间，方便了棉花库的储存管理。3.对1—6号库房屋面进行整体全面的翻新。4.对大库和1—6号库房所有窗户制作安装了防火、防鼠纱窗，保证了棉花的安全存放。5.对1—6号库房屋面自己动手制作安装了避雷针装置，6.对库区内安装室外照明设施，生活区25间平房屋面进行了全面维修翻新及室内安装照明设施，库区隔离围墙等工作。虽然棉花储存计划没有落实，但维修改造工作已全面完成。
（二）家具城的零星改造、维修：家具城东三墙封面板大面积脱落，而且石膏吊顶多次脱落，这些都给家具城带来了安全隐患，使家具城的管理难度非常大，影响了正常的经营秩序，为此xxxxxxx能及时开展专项维修工作，对家具城东三墙已损坏的菱镁板进行了部分的更换；屋面漏点局部进行了维修；对天沟整体进行了防水处理；保证了家具城的正常的经营秩序。
（三）xxxxxx市场的零星改造、维修：对“老外婆”承租门店的屋面（5间）进行了整体的维修翻新，对亚太市场彩钢板铺面共计25间局部进行了漏雨维修。
（四）对服装超市屋面东坡三分之二的屋面进行维修翻新。
四、工程项目健康持续发展，提升工程管理品质，加快项目后续各项工作顺利开展
xxxxxxx项目自xx年底基础开挖至今已达4年之久，项目参与管理者是几经变化，而此项目直接关系到公司的生死存亡，关系到职工的利益，更关系到公司能否实现二次创业的目标，实现可持续发展的步伐，xx年在公司领导的正确领导和果断决策下，突破重重困难，知难而进，不断更新思想观念，积极拓展工作思路，实现了xxxxxxx购物广场一期工程建设收尾工作的全面启动。xxxxxxx按照公司决定在主管经理亲自带领下承担了整个项目的工程建设监督管理工作，而xxxxxxx在现有的资源下难以对项目进行全方位的管理，管理中即缺乏理论指导，又缺乏技术能力，缺乏对项目实践操作经验，深感责任的重大难以对工程项目建设监督管理工作起到保障作用。为此考虑公司以后持续发展的战略要求，实现项目后续工程管理，在高薪人才市场引进了土建工程师、水电安装工程师、土建预算员、水电暖安装预算员，保障了后续工程管理的目标需要，实现了对项目管理标准化、规范化、程序化的管理思路，有效地提高了项目管理的水平和质量。根据项目的实际进展情况做了以下工作。
（一）平稳交接
平稳的完成了xxxxx给我公司办理的项目形象、主体工程等全面盘点交接工作，并顺利的办理了与新的施工方项目形象、主体工程等移交工作，并与原施工方签订了盘点交接合同，与新施工方签订了新的后续工程施工合同，在具体项目盘点交接和移交的过程中，xxxxxxx全体员工为了控制费用，降低成本，能够发扬拼搏奋斗的精神，不怕苦、不怕累，冒着寒风飘雪跑工地，爬高楼，对每层每户进行了认真细致的逐一查看清点。准确掌握了项目工程量预决算的依据。
（二）顺利开工
在公司的领导下，突破重重困难，理顺了各方面关系，实现了对项目的管理，保障了工程的顺利开工。紧紧围绕xxxxxxx项目，xxxxxxx为今年的开工建设做了全面而又细致的准备工作，一是强化内部管理。从基本制度建设、员工队伍思想建设方面，首先是加快整合了现有的人力资源抓了员工队伍的思想建设，开工之前在主管经理的亲自主持下召开了全体xxxxxxx项目参与人员及所有工程技术人员动员大会，组织员工认真开展思想作风，规章制度教育，重点加强业务知识、业务技能的学习，通过深入细致的讨论教育，统一了思想坚定了信心有效地激发了员工的工作热情。其次进一步加强员工的教育培训工作，各个专业人员加强了图纸学习、熟悉图纸的过程，同时结合项目实际情况还不定期的进行技术交流，使每位员工都能比较熟悉地掌握水电暖土建等各项技术监督管理工作，保证了项目顺利的开展；二是加快建立完善了对目标项目实施管理的制度，保障工程质量、工程进度、安全管理、文明施工、造价控制等深入细致地实施标准化、制度化、规范化管理。三是在工程管理工作中xxxxxxx员工认真负责，勇于创新，深入项目开展调查研究;与建设单位、监理单位密切协作，相互沟通，积极推进项目的规范管理，真扎实干千方百计确保工程的顺利开工,较好地完成了公司下达的任务，四是为了实现对项目的目标管理，突破公司人员专业性不强，在人才市场引进各种专业人员，满足了对项目管理的要求；五是完善了工程项目建设例会制度。成立了项目监督管理组，包括：土建组、强弱电组、水暖组；进一步加强责任到位，完善监督。
（三）加强工程管控力度，推动项目建设顺利进行
针对工程项目建设的目标管理工作，加大工程质量、工程进度、安全管理、造价控制等方面的管控力度，确保工程建设顺利推进。工程质量
从开工以来，xxxxxxx项目部始终坚持质量第一、精细化管理的的原则，一是加强材料进场质量管理，要求监理单位、施工单位对进场材料严格把关，杜绝不合格的材料进场，所有材料必须有出厂合格证，检测报告，生产许可证等，并要求进行复试，对不合格的材料坚决不能使用；二是加强现场的质量管理，xxxxxxx员工在了解工程进度、质量等要求下，监督施工单位对施工人员合理安排，监督施工单位按施工图纸、工程联系变更单、施工进度表执行，xxxxxxx对于现场的管理不管是在工程质量上还是其他各方面均能达到同行业的较高水平；三是在主管经理的带领下组织xxxxxxx有关人员对项目配套设施设备、管材、型材、线材、门窗等重要原材料、设备进行前期考察调研工作，先后去了麦积区桥南建材市场、天水市七里敦建材市场、西安等地对项目所需材料生产厂家及专业市场进行了实地调研考察，掌握了大量的第一手资料，为后续工程所需材料价格合理、质量保证打下了坚实的基础，
2、工程进度
xxxxxxx要求施工单位对施工工序的衔接、工艺流程、工程安排顺序、工作场地及作业面的大小等问题要有合理科学的安排，同时要求编制月进度计划，合理调配人员、设备，对现场发生的影响工程进度、变更、工程签证等问题要及时协调解决，不能拖延时间，影响工程进度，必要时由甲方总工程师牵头召开监理方、施工方三方协调会，尽快处理各种矛盾和难题，确保工程进度按总工期的要求按时完成。
3、抓好安全管理，做到文明施工
要求施工单位严格按照《安全生产法》的各项规定组织施工，认真学习并贯彻落实安全生产管理和文明施工的具体规定，曾强安全意识，加大岗前培训，加强现场管理，规范作业程序，同时必须明确安全管理的第一责任人，高度树立任何安全事故都是可以预防的安全防范意识，加强安全管理工作的主动性和责任心，做到定期检查，发现安全隐患及时消除，认真整改。xxxxxxx督促施工单位的安全管理，严防各类事故的发生。
4、造价控制
在造价控制方面，我们主要从以下几个方面入手。
一是以材料和设备进场为管理重点，实施成本预算，按照签订的材料、设备采购和施工合同约定进行预决算，对施工方采购的大宗材料要报甲方审核，认质认价，其它工程造价按预决算审核结算，对甲方自控的项目由甲方组织招投标选择有资质、有实力、信誉良好的生产厂家参与，
二是加强项目管理，严格审核，在保证工程质量前提下，尽量节约资金，因工程施工周期长，施工队伍更换频繁，形成遗留、修补问题多，对遗留、修补问题加强合理预算、科学管理。
五、xx年总体工作思路
xx年是公司迎接挑战的一年，也是快速健康有序发展的一年，xxxxxxx在新的一年里，紧紧围绕xxxxxxx工程项目建设开展各项工作，不断更新思想观念，积极拓展工作思路，与时俱进，扎实工作，针对两项职能工作开展以下工作。
（一）规划物业管理，保障物业持续发展，
树立以物业管理为主、生活后勤为辅的工作思路，坚持以优质服务为宗旨，以经济效益为中心，重点抓好一个服务、两个突破、三个提高。一个服务是强化内部管理，努力做到“人性化、个性化、亲情化”的为业主提供全方位优质服务。两个突破就是以物业管理为龙头，实现后勤改革体制突破。三个提高就是提高服务质量和效率，提高队伍素质，提高经营管理水平。
（二）进一步加强物业管理队伍建设。针对目前人才缺乏的实际，我们将加强人力资源开发和培训工作，从专业知识、岗位技能、管理手段、服务能力等几方面入手全面提高队伍素质，特别是管理层人员要加大管理理念、管理方式的学习培训力度，提高综合管理能力。
（三）对项目要求精细化管理、施工、提高项目工程质量质量管理目标方针
质量管理总体目标：确保工程验收合格，创麦积奖。
管理工作方针是：精心组织、规范管理、加快建设、质量第一、节约成本、全体动员.
2、重点实现五项管理工作；①以材料和设备采购的管理为重点，确保实现投资控制的目标。②以质量管理为中心，狠抓质量不松劲，③以精心组织为保证，促进工程进度目标的完成，④抓好安全生产，做到文明施工。⑤科学合理实施造价控制。
3、具体要求抓好五个到位; 一是抓管理到位。要严格按照“企业自检、社会监理、业主检查、政府监督”的四级保证体系，建立组织、强化责任、层层落实、管细管严。二是抓现场到位。施工现场有层次、工序有衔接，监理要盯住现场，做到旁站到位，技术人员要守住现场，项目工程师要及时巡查和跟进发现问题要及时处理。三是抓人员设备到位。精心组织合理调配人员设备，才能保障质量进度两不误。四是抓材料把关到位。杜绝不合格材料进场，抓好原材料的运输储备工作，做好半成品试验检验，组成设计工作，上报和进场的安排管理工作，五是抓检查奖惩到位。检查要做到不定期抽查与定期抽查相结合，专项检查与综合检查相结合，处内检查与省厅检查相结合，要落实奖优罚劣的制度措施。
回顾过去的一年来的工作，xxxxxxx取得了一些成绩，每一步发展和进步，都与公司领导的关怀指导和全体员工的积极努力分不开的。但我们也深刻的认识到我们的不足，与其他部门相比还有差距，离公司领导的期望和要求还有一定的距离。新的一年，面临新的挑战和考验，我们将通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位。按公司对项目的总体部署和安排，努力完成任务。
xxxxxxx
xx年一月十一日